“以前卖房子，得先凑钱还房贷解押，前后要跑好几趟、等十几天；现在‘带押过户’，不用自己垫钱，一天就办完所有手续，太省心了！”11月25日，刚在禹城市政务服务中心办完房产过户的市民赵女士拿着不动产权证书，难掩喜悦。
从“先解押再过户”的传统模式，到“无需垫资、全程网办、跨部门联动”的全覆盖常态化服务，禹城在德州市率先推行“带押过户”便民政策，已形成“全类型覆盖、多场景贯通、零风险闭环”的成熟机制，相关做法被省自然资源厅刊发推广。目前，全市累计办理“带押过户”业务145笔，涉及带押金额7470余万元，为企业群众节省因“过桥”而产生的融资成本超1500万元，极大降低企业群众的融资成本，有效缓解企业经营困境。
▲产业园依托“房地分割”政策实现分割登记、灵活融资
优化办事流程——办理时限由7天缩短至即时办结
“真没想到，‘带押过户’买二手房也能这么快！一个大厅里，从签合同到拿‘红本本’，一天就办完所有手续。”不久前，在禹城市政务服务中心不动产窗口，办理完住房交易的王先生感慨道。
一直想在碧桂园安家的王先生，相中了一套总价111万元的房子，得知该房尚有65万元抵押贷款未还清，顿时犯了难：“以前听朋友说，买抵押房特别折腾，得等卖家凑钱先解押才能过户，时间长、风险大，万一出岔子，定金都可能泡汤。”
解押难曾是二手房交易的突出痛点，买卖双方都得承担不小的风险和资金压力。让王先生安心的是，禹城市推行的“带押过户”业务，实现了房子有贷款也能直接交易，无需卖家提前筹钱解押。更让他满意的是办理过程的高效顺畅：银行依据新政办理抵押后放款88万元，其中65万元用于偿还卖方原贷款，剩余23万元与他的首付款一并安全转至卖方账户。
王先生的便捷体验，源于禹城创新打造的“全程网办+跨部门联动”不动产“带押过户”模式。“过去办理‘带押过户’，要分两次办过户和抵押，需要跑税务、银行、不动产3个部门，办理时长至少7天。”禹城市不动产登记中心副主任秦朋坦言，为打破部门壁垒与流程梗阻，禹城从机制重构入手，让便民服务真正落地。
在流程优化上，禹城推行“一窗集成+环节压缩”双措并举。通过整合登记、税务、金融等部门资源，打造“一站式办结”服务模式，将原需串联进行的“卖方还款、卖方注销抵押、买方贷款申请、买卖过户、买方抵押、银行放款”6个环节，压缩至1个环节，办理时间从7天缩短至即时办结。“现在一个窗口交一套材料，半天就能拿证放款。”秦朋说。
▲打造“一站式办结”服务模式，缩减办理时间
信息共享方面，禹城构建“政银企三方数据互联”支撑体系。依托省“一网通办”平台，打通与13家商业银行的数据接口，实现抵押权状态、贷款审批、资金流向等信息实时互通。“以前银行查不到不动产实时抵押状态，得客户自己开证明；现在通过平台，15分钟就能完成抵押状态核验，还能在线提交登记申请，省去纸质材料传递时间。”工商银行禹城支行副行长田红说。
▲企业通过自助受理一体机，高效办结转移登记业务
在长效保障上，则搭建“1+N”政策体系，形成“全流程覆盖、多主体协同、规范化运行”的制度格局。出台规范性文件，明确全类型不动产“带押过户”实施细则，覆盖抵押登记、资金监管、纠纷调解全流程，确保业务办理有章可循；同时推动“全流程线上化”，探索通过省“一网通办”平台实现线上签约、审核、放款，进一步降低交易时间成本。
自“一窗集成+信息共享”机制推行以来，禹城住宅类“带押过户”业务办理时间从原来的7个工作日压缩至1个工作日，材料提交数量减少40%，受益群众达超千人次。
创新服务模式——累计节省过桥成本1200万元
“带押过户”的价值，不止于便利市民住房交易，更在于为企业发展注入强劲动能。禹城从企业需求出发，将“带押过户”从住宅类逐步拓展至工业、商业等全业态，并创新推出“按份持证+份额转移”“带押过户+跨域融资”等服务模式，切实为企业减负，助其“轻装上阵”闯市场。
禹城 “带押过户” 始于 2023 年住宅类业务试点。“当时不少市民反映二手房交易‘过桥垫资’成本高、风险大，我们便先从住宅入手，联合银行推出相关服务。” 禹城市不动产登记中心主任孙瑞介绍。随着试点成熟，企业不动产交易的共性困境逐渐凸显——工业企业的厂房、土地多抵押给银行，转让时需先解押，动辄占用千万元级流动资金，严重制约周转效率。
瞄准工业厂房盘活难、交易门槛高的痛点，禹城出台《禹城市工业厂房分割转让实施方案》，核心创新在于“按份持证+份额转移” 模式：支持企业按幢、层、间等物理单元分割登记，按份额抵押融资；同步设立快速办理通道，将办理时限压缩至原来的40%。
禹城市瑞鑫房地产有限公司的经历颇具代表性。该公司开发的十里望回族镇梦想智创产业园，此前售卖厂房时面临“两难”：需先还清1500多万元贷款才能解押过户，办理周期长，且“一块地一本证”限制抵押融资。如今依托“房地分割”政策，企业可按需分割登记、灵活融资。目前园区已有10余家企业入驻，其中6家拿到分割后的不动产权证，既增强了归属感，还能以多本产权证扩大抵押额度、盘活资产。
▲市民领到不动产权证书
针对工业不动产“一本证共用导致融资受阻”的老问题，禹城进一步细化服务：提供新旧抵押权分段、双预告登记、抵押权变更等三种服务模式，企业无需解押即可申请新贷。银行统一提交申请后，登记机构并联审批，1个工作日内高效完成抵押权相关登记手续，实现新旧贷款无缝衔接，彻底消除抵押物“空档期”风险。
在商业领域，禹城则创新推出“带押过户+跨域融资”服务模式。该模式打破地域限制，支持买卖双方和金融机构自主选择异地金融机构参与融资，有效拓宽融资渠道、提升融资效率。
“这一系列创新不仅为企业开辟了融资新路径——通过多本产权证灵活提需求，破解‘融资难、融资慢’，规避同宗不动产‘多押’风险；还提升了金融机构积极性，实现政企银三方共赢。”孙瑞表示。数据显示，政策实施以来，禹城已完成工业不动产分割登记23宗，办理“带押过户”业务8件，为企业节省因“过桥”而产生的融资成本约1200万元，撬动企业融资超6000万元，帮助5家企业避免因流动性不足被迫处置资产，让工业不动产从“沉睡资源”变成“流动资本”。
深化政银企合作——“提存专户”规避交易风险
“带押过户”涉及登记、金融、税务等多个部门，任何一个环节 “卡壳”，都会影响整体效率。禹城市打破部门壁垒，通过“提存专户”“联合导办”等跨部门协作模式，为“带押过户”筑牢风险防线，确保业务安全、规范推进。
今年4月，山东宏钏新能源装备有限公司计划收购两处工业地产，却遭遇棘手难题：该厂房仍处于银行抵押状态，尚有数百万元贷款未结清。买方担忧付款后无法顺利过户，卖方顾虑过户后难以收回款项，这一资金安全顾虑让交易陷入停滞。
▲现场办理在建工程抵押，畅通企业融资渠道
禹城市不动产登记中心了解情况后主动介入，建议采取“提存专户”解决方案：买方将首付款以及银行贷款均提存至公证处设立的“资金提存”专用账户上，银行收到资金监管通知后，同步协作办理“带押过户”手续。待厂房过户流程办结，专户资金即按约定精准划转——部分款项用于清偿银行抵押贷款、解除抵押登记，余款则安全转至卖方账户。“全程资金由公证处监管，每一步都有明确指引和保障，彻底打消了双方顾虑，交易很快顺利完成。”山东宏钏新能源装备有限公司经理孟召岭感慨道。
交易的顺利开展得益于禹城创新推出的“公证提存”服务机制。为保障“带押过户”资金安全、防控交易风险，禹城设立“带押过户交易资金提存专户”，每年划拨20万元专项经费用于“公证提存”服务，通过制度化保障避免交易纠纷——将买方购房款或企业转让款存入提存专户，由公证处监管，待过户、抵押等全流程手续办结后，再按约定将资金划转给卖方或用于偿还贷款，从根本上杜绝“钱证两空”风险。
跨部门协作的力量不止于此。禹城专门组建由市自然资源局牵头，住建、税务、司法等部门为成员的“带押过户”改革攻坚小组，同时联合公证处、商业银行等成立联合导办组。针对企业群众在办理中常遇的政策困惑、材料准备不规范等问题，导办组提供“政策解读—材料预审—权证办理”全链条跟踪服务，对跨行抵押、历史产权纠纷等复杂业务，还提前介入梳理流程、打通堵点。今年以来，联合导办组已开展专项辅导23次，成功解决跨行抵押、产权纠纷等复杂问题15件。“我们将继续深化‘带押过户’的全覆盖常态化建设，积极拓展‘跨省通办’的‘朋友圈’，计划与更多城市建立协同办理机制，通过跨区域数据共享打破地域壁垒，进一步优化不动产登记领域营商环境，让便民利企的服务触角延伸得更远。” 孙瑞说。
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记者|李榕 通讯员|梁民 王云 张伟靖
编辑|孙芷琪
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