什么样的房子，才是能够承载当代生活理想的“好房子”？德州城投集团全资子公司德州市房屋开发集团打造的山东省级高品质住宅试点项目“明德天玺”，正以实践回应这一时代命题。

明德天玺位于天衢新区政商中央核心居住区，定位高端低密洋房社区，容积率2.08，主力户型为147～200平方米大平层。在这里，“好房子”的标准被具象化为六重静音系统营造的静谧环境、宋式园林中流淌的人文意境，以及一线品牌选材与隐蔽工程的扎实投入，共同构筑起可信赖的品质基底。近日，我们走进明德天玺，了解项目如何重塑生活图景，并探寻其带给区域住宅发展的启示。

01四维洞察：
从健康宜居到人文共鸣

如果用几个关键词定义“好房子”，明德天玺分别是“健康宜居”“品质扎实”“空间舒适”“人文共鸣”。

在“健康宜居”维度，明德天玺从规划阶段便摒弃了“高密度、高容积率”的传统开发思路，将项目容积率控制在2.08。社区仅规划14栋楼、共340户，除了15号楼外均采用独栋独单元设计，保证了居住者的舒适性与私密性。此外，项目打造“六重静音系统”的设计，从源头隔绝外界干扰，让室内环境始终保持安静，契合“健康居住”的核心需求。

“品质扎实”则体现在“看得见”与“看不见”的双重投入上。明德天玺不仅选用上海三菱电梯、易欧思系统窗等一线品牌，更在双层隔音楼板、同层排水等隐蔽工程上追加成本，确保房屋品质经得住时间考验。

“空间舒适”是明德天玺对居住体验的核心追求。“3.1米层高”相较于传统住宅的2.8～2.9米，有效提升了室内空间的开阔感；“7.4米宽厅”则打破了“客厅仅为会客区”的局限，可以根据改善人群的家庭生活需求灵活改造为多元场景；“独栋一梯一户”的设计，不仅保障了业主的私密性，更额外增加了6～8平方米的独立电梯前室，让空间利用更高效。

“人文共鸣”则体现在社区景观与文化氛围的营造方面。明德天玺以《千里江山图》为设计蓝本，打造了“一轴二院五序九园”的宋式园林景观格局。同时，社区内规划了全龄活动区和室外会客区，满足业主居住与社交双重需求。

02德州改善群体
的核心关切与精准回应

明德天玺通过前期市场调研，发现德州高端改善型客群的核心需求集中在“空间适配家庭成长”“社区兼顾隐私与互动”和“居住环境健康安心”三大维度。明德天玺的“墅质大平层”与“宋式园林”设计，正是对上述需求的精准回应，并通过场景化营造，引导更宜居的生活方式。

德州改善型客群多为35～50岁的企业主、高管、公务员等专业人士，他们对“空间”的需求不是“够住”，而是“适配家庭成长”。例如，孩子从“幼儿期”到“青春期”，需要从“游戏区”过渡到“独立学习区”；老人同住时，需要“便捷的动线”与“舒适的休息空间”。为此，我们的“墅质大平层”采用“‘3+1’室2厅2卫”的主力户型，且所有卧室均为“全明设计”，主卧配备独立卫浴与衣帽间，次卧可灵活改造为“老人房”“儿童房”或“书房”；同时，户型设计遵循“动静分区”原则，客厅、餐厅等“动区”与卧室等“静区”分离，避免家庭活动对休息的干扰，这种“灵活可变+分区合理”的空间设计，完美适配了改善客群“长期居住”的需求，解决了“换房成本高、空间无法随家庭变化调整”的痛点。

在“社区需求”方面，改善型客群既希望“保障隐私”，又渴望“邻里互动”，所以我们在室外园林上做了很多交互场景，既方便居住者休息，也为邻里之间沟通打下基础。

在“健康安心”方面，正如前面所介绍，我们通过“低密规划+静音系统+品牌建材”的组合来满足客户需求。

明德天玺通过“两大体验场景”，将项目的高投入、高标准转化为客户可感知、可认同的核心价值。

第一个场景是“工艺样板间”。明德天玺创新打造“工艺样板间”，区别于仅展示装修效果的传统精装样板间。它将墙体、楼板等隐蔽工程“剖开”，直观呈现内部结构与用料。例如，在隔音展示区，客户可清晰看到从结构层、隔音垫到隔音毡的分层构造，理解其实现静音效果的原理。这种透明化的方式，让隐藏在内部的工艺与投入被真实“看见”，有效传递项目的扎实品质。

第二个场景是“实景园林体验区”瑞鸣水院。明德天玺在项目销售阶段即完整呈现这一园林实景，让客户在购房前就能亲身体验未来社区的生活氛围。客户可在文化连廊中漫步，感受瀑布水榭与花木植被的精心搭配；也可在“归云茶室”小憩，体验于园林中品茗交流的闲适意趣。这种沉浸式的实景体验，远比传统的效果图与沙盘更具说服力，使客户能够直观感受宋式园林的雅致美学与社区互动空间的实用价值，从而深刻认同项目所倡导的“人文共鸣”理念。

03“省级试点”的
行业启示与未来展望

作为“省级高品质住宅试点”，明德天玺希望为住宅开发领域提供“可复制、可推广”的经验，推动行业从“追求规模”转向“追求品质”，具体通过项目的实践，为行业带来三点启示：

第一，“好房子”的核心是“回归居住本质”。当前部分项目仍存在“重营销、轻品质”“重参数、轻体验”的问题，过度追求“高容积率、高溢价”，忽视了居住的核心需求。希望能引导更多项目“沉下心做品质”，摒弃“短视的规模思维”，真正为市民打造“住得好”的房子。

第二，“隐性品质”是高品质住宅的“核心竞争力”。过去，行业内存在“重表面、轻隐性”的倾向，认为“隐蔽工程看不见，无须投入过多”。但明德天玺的实践表明，“隐性品质”恰恰是客户最关心的长期价值，隔音、防水、管道耐用性等问题，直接影响居住体验的“持久性”，也是客户“是否愿意长期居住”的关键。希望通过项目的“工艺样板间”“透明化展示”，推动行业建立“隐性品质可视化”的标准，让更多项目重视隐蔽工程，让客户能“买得放心、住得安心”。

第三，“社区温度”是高品质住宅的“灵魂”。明德天玺通过“宋式园林+互动空间”的设计，证明了“社区不仅是居住的容器，更是生活的载体”。有温度的社区，能让业主产生归属感，提升居住的幸福感。希望这一经验能引导行业在开发中更多关注“人文需求”，通过景观设计、空间营造，打造“有温度、有互动、有共鸣”的社区，让住宅回归“以人为本”的初心。

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通讯员 | 孙翠翠 编辑 | 王秀青
审核 | 王秀青 终审 | 杨德林