8月31日，走进德州德达汽车消费产业园，入门东侧，一幢5层高、占地7800平方米的汽车商业综合体正加紧施工。继续向园区内行进，智能驾校、卡丁车赛场、篮球馆等不同类型商户依次排开。这片位于老城区、闲置10年之久的“工业锈带”焕发出新活力。

“商业综合体建成后园区将成为集新能源汽车展厅、品牌直营店以及休闲餐饮等配套商业于一体的综合性园区，这在以前都是不敢想的。”说起用地政策带来的转变，德州德达产业园运营管理有限公司总经理李荣鑫深有感触，过去单一宗地只能限定一种用地性质，想做集展厅、赛道、仓储、餐饮于一体的综合园区根本行不通。

项目改造中

德达汽车消费产业园地处德城区大学西路，地处主城区，路网便利，拥有良好的区位条件和消费客流基础。但这块极具开发潜力的土地，过去一直处于闲置状态。“这块地原用地性质为工业用地，规划以传统制造业为主。而且地块占地约40公顷，若整体拿地，企业投入高、资金压力大。”德州市自然资源局城市规划科副科长王飞飞说。

去年迎来转机。山东出台城市更新实施意见，明确支持土地混合开发、用途兼容及转换。乘着政策东风，我市创新探索“二三产业混合用地”新模式。“将原有规划调整为以商业服务业为主导用途，设置了不低于30%的商业服务业占地比例。”德州市自然资源局党组成员、副局长庞云冲介绍，同时结合业态布局，允许混合一定比例的工业、仓储、文体等其他用途，企业可以在同一个地块上灵活布局多种功能建筑，也更加适配企业未来多业态发展的需求。

规划解决了这块地“能不能开发”的问题，但成本收益这笔账，依旧不好算。要盘活整个地块，前期投入就要近十亿元，靠一家企业根本扛不住；可要是把土地拆分出让，又很难做到园区整体统一规划，无法实现产业集聚。针对这一两难局面，我市推出“分段出让+先租后让”的灵活供地办法。“企业通过招拍挂协议出让拿到园区部分空地，新建商业综合体。同时采用土地租赁模式，取得地上厂房使用权，通过基础改造后开展招商，让园区尽早见到效益。”李荣鑫说。

首批入驻企业德州新坐标汽车俱乐部

新建改造双线并行，园区盘活之后人气与吸引力大幅提升，德州新坐标汽车俱乐部有限公司是首批入驻企业。运营总监刘柏栋介绍，他们从事卡丁车行业已有10年，之前的场地因靠近居民区时常因噪音被投诉，客流量受场地限制周末接待量就三四百人次。“这里位于市区但远离居民区，有一定的客流量还不怕噪声影响。不仅场地扩大了，赛道也实现了全面升级。”刘柏栋介绍，周末的客流接待量约500人次，像五一、端午等小长假，每天接待量在800到1000人次。就连承担省内甚至全国的卡丁车赛事也毫无压力。

从去年6月项目落地至今，已吸引了40余家商户入驻，有的企业还因此实现了业务的转型升级。“我过去开单店，只做二手机车买卖，现在有了2000平方米的展厅，客户可到店试乘，体验感更佳，也更能提升顾客购买意向。”捷安国际贸易（德州）有限公司总经理王文举介绍，该公司已转型升级为包含改装、鉴定、配送、维保等全链路服务的综合店，入驻园区以后，销量比以前要高出10%左右。

存量土地里藏着城市发展潜力，为唤醒“沉睡地块”，我市从政策上寻找突破口，统筹运用土地储备供应工具，综合运用规划调整、土地置换、混合用地、弹性供地等政策“组合拳”，着力破解存量土地盘活各类堵点难点。“2025年以来，我市通过主动经营式收储，已成功盘活中心城区20余个地块，共计4000余亩用地。”市自然资源局党组成员、市土地储备整治中心主任李逊泉说。

从顶层设计到落地细则，国家、省、市三级政策层层赋能，让老旧厂区转型有章可循、有策可依。德达汽车消费产业园项目的落地，不仅补齐德州汽车消费产业布局分散、业态单一的短板，更成为城市更新盘活存量用地的标杆样板。按照规划，园区后续还将持续引进百余家汽车上下游商户，打造辐射鲁西北、冀东南的汽车消费新地标。

未来，德州将持续深耕存量土地改革，持续释放城市存量空间价值，让更多沉寂的“工业锈带”变为拉动内需、集聚产业、惠及民生的活力秀场，以土地要素改革赋能城市高质量发展。

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编辑|石秀秀 通讯员|王龙春
审核|王秀青 终审|杨德林